立足区域性中心城市 加快房地产业发展
——黔江房地产未来发展形势分析
黔江房地产从起步初期至今不断发展，在前进中成长壮大，逐渐成为支柱产业。黔江房地产业在2007年开始步入较快发展阶段，2008年汶川大地震改变了部分人的购房观念，加之全球经济危机的蔓延，黔江房地产市场受到了一定程度的冲击。今年以来，在经济刺激政策等多种因素的影响下，黔江房地产市场提前结束调整而急剧升温，运行态势颇具特点，房地产开发投资增速平稳，产品结构有所改善，保障性住房建设加快。展望黔江房地产未来，黔江的区域性优势，决定了黔江房地产未来前景无限。为此，对黔江未来房地产发展趋势充满信心。建议适度政策调控，促进房地产健康发展;更加关注民生，构建多层次的住房保障体系;面向市场，发挥金融杠杆的调节作用;加强市场监管,规范房地产市场秩序;加大舆论宣传力度，正确引导市场心理预期。
随着黔江区域性中心城市建设和宜居建设步伐的加快，黔江房地产业迅速崛起，并逐渐成为重要支柱产业。今年，在国家经济刺激政策尤其是宽松的货币政策和通货膨胀预期等因素的影响下，黔江房地产市场提前结束调整而急剧升温，表现远好于预期，出现了项目增多、开发加快、投资增长、价格快速上涨等新情况。黔江作为重庆市的"一翼"，区域性中心城市建设和宜居黔江建设以及黔江"五在五心"工程、城市东进战略、大通道建设的实施，必将带动黔江房地产业飞速健康发展。
一、房地产开发建设基本情况
（一）投资完成总体情况较好
今年来，黔江区房地产开发投资实现高速增长，投资完成总体情况
良好。截止目前，完成投资5.6399亿元，比2008年增长40.2%。其中住宅投资为4.6416亿元，占商品房建设投资的82.3％。
（二）房地产开发态势平稳
第一，房地产开发企业资质情况。2009年，黔江注册房地产开发企业总计21家，其中二级资质4家，三级资质11家，暂定资质6家，外地企业入黔从事房地产开发业务有3家（金港公司、威肯公司、汉唐置业公司）。房地产开发企业的逐渐增多和开发资质的不断提升，为黔江房地产飞速发展打下了坚实的基础。
第二，房地产开发在建项目情况。今年，黔江在建房地产开发企业10家，在建房地产开发项目10项，其中新开工房地产开发项目6项，续建项目4个，总占地面积22.23万平方米，总建筑面积71.12万平方米，项目总投资11.155亿元。其中建设地点在城西的房地产开发项目有2项，占地面积5.1万平方米，总建筑面积22.92万平方米；建设地点在城东的有5项，占地面积11.98万平方米，总建筑面积25.5万平方米；建设地点在城南的有3项，占地面积5.15万平方米，总建筑面积22.7万平方米。
第三，商品房施工、新开工情况。今年，黔江商品房施工面积71.12万平方米。其中，住宅施工面积35万平方米，占商品房施工面积的49%。其中新开工面积为20.6万平方米，完成年度任务的103%，同比增长38%。竣工面积15.72万平方米，完成年度任务的105%，同比增长12%。
二、市场供需情况
2009年，伴随国家一系列经济刺激政策的出台，黔江房地产开发企业不约而同地加大了新开楼盘的策划宣传力度，品牌战略全面打响，市场供销两旺。1-11月，黔江商品房实现销售面积8.6347万平方米，销售额达18996万元。截止目前，黔江城市人均住宅面积达27.8平方米，黔江房地产业对全区GDP的贡献率已提高至6.9%。
（一）新建商品房销售情况
今年，黔江城西新建房地产开发项目成交89套，成交面积1.21万平方米，成交均价2135元/平方米；城东新建房地产开发项目成交211套，成交面积2.22万平方米，成交均价2515元/平方米；城南新建房地产开发项目成交311套，成交面积3.58万平方米，成交均价2408元/平方米。由此看出，伴随黔江城市东进战略的实施，黔江房地产开发已逐渐开始由城西向城东、城南等城郊发展，且销售价格也随之大幅度增长。
（二）新建可售商品房情况
今年，黔江城东新开工房地产开发项目可售商品房283套，可售住宅面积为3.32万平方米；城南新建房地产开发项目可售商品房128套，可售住宅面积1.39万平方米。城西新建房地产开发项目可售商品房84套，可售住宅面积0.99万平方米。
三、房地产市场运行情况分析
（一）历史回顾：黔江房地产业不断发展，总体趋好
早在80年代初期，国家就把房地产业纳入重要行业来抓。随着改革开放的不断深入，我国开始了住房制度改革。从"18号文件"、"121号文件"、"国八条"到"国六条"，从调控供给、调控需求、调控结构到继续调整，中国房地产发展处于持续的政策调控阶段。
黔江房地产业从无到有、从小到大，其兴起、发展的历程与国家大体一致。伴随黔江开发区的成立，房地产开发面积不断扩大。2003年比2002年增长34.29%，2004年比2003年增长52.65%，2005年比2004年增长45%，2006年比2005年增长40%，2007年比2006年增长29%，2008年比2007年增长40.2%。
（二）现状分析：黔江房地产业特点突出，喜忧参半
黔江房地产业在2007年开始步入较快发展阶段，2008年汶川大地震
改变了我区部分人的购房观念，加之全球经济危机的蔓延，我区房地产市场受到了一定程度的冲击。今年以来，在经济刺激政策等多种因素的影响下，我区房地产市场提前结束调整而急剧升温。
第一， 房地产开发项目接二连三。因国家对房地产的新一轮调控政
策，主要是针对开发土地和资金两个方面进行的。对黔江而言，开发项目相对较小，用地规模不大，对开发土地的供给政策没有大的调整，主要是通过规范土地招、拍、挂的行为和方式，进一步规范开发用地的合法性。加之黔江区对开发企业的信贷政策进行了适当调整，目前多数采用垫资施工的融资模式，运作正常。2009年，黔江区坚持致力于打造品质之都、宜居之城，着眼于老城城市提档升级，快速推进老城房地产开发。目前，阳光花园、江畔人家、书香门第、岭秀江山、金港尚城天下、隆鑫玫瑰湾、大十字购物广场等房地产开发项目进展顺利，完成投资良好。正加速启动文峰印象、上河龙景、西西里假日公寓、老城核心商圈C组团等开发项目。
第二，保障性住房增加。伴随黔江城市东进战略、工业强区战略的实施，黔江区委、区政府决定，从2008年开始启动廉租住房建设，坚持走实物配租与租金补贴相结合的住房保障之路，廉租住房制度不断健全和完善。黔江廉租住房建设总建筑面积达32.32万平方米，总投资33474万元，建成住房6835套。目前已完工10.36万平方米，共计2084套，累计完成投资11174万元，已完工程量占建设总量的32％。廉租住房的建设，对于提高城市低收入人群的居住水平，改进住房体系，保障工人住房，提高工人的经济生产能力，促进黔江社会和谐发展起着十分重要的作用。
第三，销售价格有所上扬，空置面积有所增加。今年10月，黔江第一届房交会举行。虽然期间房地产销售出现了近年来所没有过的"井喷式"行情。但全年全区房屋销售（预售）面积仅为8.6346万平方米，同比减少了15%。在商品房销量减少的同时，商品房价格却在上扬，目前市场均价在2800元/平方米左右（建面售价），与城市居民收入水平相比，目前房价仍超出了大多数家庭的支付能力。据调查，因销售价格稳步增长及消费者预期因素等影响，2009年末商品房空置面积比2008年有所增加。
第四，结构问题突出，市场秩序需要规范。随着区域性中心城市建设的快速推进，黔江高档住宅开发过热，呈飞速发展趋势。在黔江商品房结构中，由于开发商受利润及其它因素影响，经济实用房和中、低价格的住房开发量不及中高价格的住房量。目前,在黔江房地产市场中，仍然存在虚假广告、面积缩水、物业管理混乱和中介服务不规范等方面的问题。这些问题不仅影响消费者的行为，也最终影响整个房地产业的长远发展。
综观地理位置，黔江地处武陵山腹地，渝东南边陲，是全国4个直辖市中唯一集"老、少、边、山、穷"于一体的山区。全区幅员面积2402平方公里，城市人口14.19万人，总人口52万人。结合黔江区情，我们不得不重视黔江房地产业发展还存在的如下问题。第一，老城区成片可开发地逐渐萎缩，土地购置费上扬。通过几年来的开发，黔江老城区目前成片的可开发地不断减少，房地产逐渐向城郊扩展，而且价格不断上涨。规范的招投标方式和土地资源的稀缺性将使土地价格有所提高，土地购置费上扬，土地成本进一步增加，从而使房价仍有上扬的趋势。第二，开发企业资质等级较低，土地储备意识不强。目前，黔江尚无一级资质开发企业，综合经济实力较差，对大项目只能望地兴叹，无能为力。在资金实力不强的情况下，走联合开发的路子应该是企业的首选。另外，黔江储备有土地的开发企业并不多，规划区内的土地存量也不多，开发企业的圈地意识并不强，开发的近期性较为明显。第三，黔江房地产融资渠道比较单一。房地产发展资金过于依赖银行信贷、市场规范性较差、市场信号传导不畅、市场主体难以清晰地把握市场信息。不过，今年10月黔江房地产协会的成立，对进一步加强房地产行业自律、规范房地产市场运作，将起到重要作用，同时在联系政府、服务会员、服务行业和服务社会方面也能发挥桥梁和纽带作用。第四，黔江区域性中心城市建设，必将带来越来越多的农村人口向小城镇和新城、老城涌入，加之土地资源的稀缺性，黔江房地产如何在有限的地理环境下，构建合理的房地产供需市场体系，保障黔江城市化不断进步发展所带来的新增刚性购房需求，成为了摆在黔江房地产开发商面前的又一道不得不重视和研究的课题。
（三）趋势预测：黔江房地产发展起伏向上，前景看好
房地产业对一个地方的经济发展、促进市民安居、确保社会稳定、加速城市化步伐具有十分重要的作用。黔江作为重庆直辖市的"一翼"和渝东南边陲的一个城市化水平较低的区域性中心城市，在未来相当长时间将打造城市化体系，加快城市要素聚集。目前，黔江城市采取组团式布局，分为老城组团、正阳组团、舟白组团、青杠组团。发展目标是到2012年，城市建成区面积达到18平方公里，城市总人口达18万人；到2020年，城市建成区面积达到22.5平方公里，城市总人口达25万人；到2030年，建成区面积达到31.5平方公里，城市人口达到37万人；远期目标为50平方公里，50万人口。同时，随着区域性中心城市建设步伐的加快，城市要素不断聚集，城乡统筹协调共进，将促使黔江经济迅速发展，经济的飞速发展必将带来黔江城市就业需求不断增长，外来人口和非农业人口不断增加，人们生活水平不断提升，黔江市民的投资置业能力和住房需求将越来越大，房地产业有望趋好发展。
当前，黔江房地产已经进入住房消费持续发展期，但未进入房地产的高速发展阶段，房地产业还有较好的发展空间。从近年来的房地产市场运行态势来看，不仅机关干部、高收入阶层具有购买能力，老百姓的购房能力也大大增强。从发展趋势来看，尽管我区房地产市场调整比较大，但宏观经济景气上升、居民收入增加、流动性充裕和消费结构升级等因素将使2010年黔江房地产投资继续保持较快增长，房价明显下跌的可能性不大。
四，对黔江房地产业飞速健康发展的几点建议
既然国家已经将房地产业作为国民经济的支柱产业摆在了重要位置，那么，在这种大好形势下，我们不能掉以轻心，更不能盲目乐观。面对黔江房地产业面临的艰巨任务和存在的问题，特提如下对策建议。
第一，加强宏观调控。根据城市发展各个阶段的不同需要，科学制定房地产开发规划并严格实施。进一步深化住房制度改革，加大住房分配货币化政策的落实力度，积极引导房地产企业寻求开发空间，以黔江城市建设和城乡统筹建设为契机，逐步带动周边乡镇房地产开发投资，促进黔江房地产业均衡健康快速发展。
第二，宽松开发环境，加强市场监管。按照"一事一议、快速高效"的原则，实事求是，敢于担责，以解决问题、加快发展为出发点和落脚点，及时、有效解决开发过程中的拆迁、征地、补偿、供水、供电等困难和问题，宽松开发环境。另外，以黔江房地产协会的成立为开端，切实加强对房地产开发企业以及相关中介机构的规范，进一步完善促进黔江房地产业健康发展的长效机制，以调整结构、培育市场、完善服务为重点，继续深入开展房地产市场专项整治。严格执行国家预售政策，加强预售全过程监管，提高预售质量。
第三， 加强对开发商的引导。引导开发商转变房屋设计观念，合理调整商品房屋结构和各类多层次商品房供应比例，逐步完善平面布局的合理性和适用性。另外，组织房地产开发企业和物业企业负责人到其他城市参观考察，实地观摩高档住宅小区建设和管理，以提升住宅开发档次和物业管理水平，进一步完善和提高住宅质量和生活质量,营造出舒适、安全、卫生、健康的居住环境，提高住房质量和售后服务水平，以满足广大消费者的购房需求。
第四，加快新城房地产开发。目前老城房地产开发可用地非常少，市场趋于饱和，房地产开发的空间不大，结合黔江城市东进战略的实施，建议将房地产开发的重点转移到新城，既有利于加快新城建设，又有利于房地产市场发展。另外，新城房地产开发应统筹规划，突出开发量和开发质量，注重整体效应、规模效应。
第五，提高市场消费水平。一方面，相关部门应对房地产市场供求、结构、价格涨幅和空置状况进行认真分析，积极引导房地产开发企业理性投资、住房消费者理性消费，充分调动居民换购住房的积极性；另一方面，加强对开发企业的监督，使其诚信经营，减少消费者投诉。大力宣传量力而行、梯级改善住房条件，逐步改变消费者心理预期；协调金融部门增加房地产信贷和购房信贷投量，增强市场购买力。
（本文作者 重庆市黔江区建设委员会办公室 周文宪）
