黔江府办〔2013〕97号

重庆市黔江区人民政府办公室

关于转发区国土房管局黔江区保障性住房后期管理方案的通知

各街道办事处，各镇、乡人民政府，区政府各部门，各区属国有重点企业：

经区政府同意，现将区国土房管局《黔江区保障性住房后期管理方案》转发给你们，请认真组织实施。

重庆市黔江区人民政府办公室

2013年12月27日     

（此件公开发布）

黔江区保障性住房后期管理方案

（区国土房管局）

为规范保障性住房后期管理，确保保障性住房小区管理规范有序，根据《重庆市黔江区人民政府关于印发黔江区廉租住房保障实施办法（试行）的通知》（黔江府办发〔2010〕324号）和《重庆市黔江区人民政府办公室关于印发黔江区公共租赁住房管理暂行办法的通知》（黔江府办发〔2010〕325号）文件相关规定，制定本方案。

一、基本原则

按照“社区管人、房管管房”指导思想，坚持“属地管理与区住房保障中心统一监督指导”相结合的原则，实施保障性住房后期维护维修整改管理工作。

二、职能职责

各街道办事处，各镇、乡人民政府：负责在有条件的小区成立专门社区机构，在不具备条件的小区成立隶属社区管理的自治管理委员会；负责保障性住房入住人员的管理，加强入住人员遵章守法、社会公德和小区公约的宣传教育；负责做好小区基层党组织建设、小区计划生育、社会治安综合治理、精神文明建设等相关工作。

区公安局：负责保障性住房居住人员户籍管理工作，对外籍户口人员应当允许迁入居住地，统一由居住地户籍管理部门集中管理；负责对入住家庭成员的变更登记，并及时将变更情况通报区住房保障中心。

区教委：负责保障性住房入住家庭子女入学问题，确保就近属地就学。

区民政局：负责入住人员家庭收入状况复核工作，掌握保障性住房居住家庭收入状况变化情况并及时通报区住房保障中心。

区财政局：负责做好后期管理经费预算、核定、支付及管理工作，保障保障性住房后期管理经费需要，严格费用支出监管。

区国土房管局：统筹负责保障性住房后期管理工作；负责入住家庭住房状况变化的复核工作；负责建立住房退出机制，及时清退不符合条件的保障对象。

三、管理方式

中心城区6个街道办事处的保障性住房后期管理由区国土房管局住房保障中心负责管理；位于镇、乡的保障性住房，除入住对象审批及配租管理外，其后期管理由房屋所在地人民政府负责代管。

倡导一个保障房小区（含住宅、配套商业、车库、公共空间部分）由一个主体统一实施物业管理。中心城区单个保障房项目建设规模（总建筑面积）在3.5万平方米以上的，可实行公开招投标方式确定物业管理服务企业。单个项目建设规模（总建筑面积）在3.5万平方米（含3.5万平方米）以内的保障房，由区住房保障中心直接委托具有三级物业管理资质以上（含三级）的物业服务企业实施物业管理，与委托物管服务企业签订期限不超过三年的《物业管理委托合同》。物业管理服务企业须严格按照《物业管理委托合同》约定内容和标准提供服务。

四、维护维修管理

（一）责任界定。

1．保障性住房在质量保修期内需要维修的由项目建设单位负责进行维修。

2．保障性住房承租人应当依法保护和正确使用房屋及其配套设施设备，未经允许，不得进行室内二次装修和改装室内设施设备。在租赁期限内，因承租人使用不当造成房屋及设施设备损坏的，由承租人依法维修并承担维修费用，造成损失的要依法赔偿损失。

3．保障性住房非因承租人过错造成损坏的，承租人应当及时书面报告区住房保障中心或小区物业管理公司，区住房保障中心或小区物业管理公司要及时勘察和组织维修。

4．保障性住房室内外配套设施设备超过使用年限，需重新维修改造或增加设施设备的，由区住房保障中心统一组织实施，承租人必须无条件予以支持配合。

5．保障性住房供水、供电、供气、通信、有线电视等管线设施设备的维修和养护由相关建设单位负责。

6．对已移交的保障性住房项目部分附属不完善，需要增添设施设备的，由物业管理公司排查提出，区住房保障中心和相关部门实地勘察后，编制建设项目和改造计划，根据财政预算资金情况分年度安排组织实施。

7．小区物业的日常维修保养由物业管理企业具体负责，范围包括消防设施、防雷设施、沟渠、生化池、排污管道、路灯、文体设施、管线、电（水）表、绿地等公共设施和物业的维修与保养。费用在物业管理企业收取的物业管理费中列支。

8．大宗维修或公共设施修建、大型设备更新等，由区住房保障中心组织实施，其范围主要包括楼房补漏、土建设施修建、滑坡治理、大型设备维修或更新等。

（二）实施方式。

1．区住房保障中心设立“保障性住房维修企业资格库”，面向社会公开选取3－5个具有三级建筑（或维修）资质企业进入专库。入库企业需与住房保障中心签订有关合作协议，并缴纳1万元的履约保证金（企业退出库时全额退还，不支付资金利息）。

2．维修整改工程项目采取“抽签”或“比选”的方式确定施工承包企业。

（1）一次性维修整改造价在1千元以上3万元以下的（含3万元）由区住房保障中心进行审核，通过“抽签”的方式确定施工承包单位。

（2）一次性维修整改造价在3万元以上10万元以下的，由区住房保障中心现场核实后提出意见，报区财政局、区政府同意后由区住房保障中心以“抽签”的方式确定施工承包单位。

（3）一次性维修整改造价在10万元以上50万元以下，达不到招投标条件的，由住房保障中心、财政局现场核实后提出意见，报区政府同意后由区住房保障中心会同区财政局以“比选”的方式选取施工成本较低、工程质量有保证、施工方案合理的施工单位作为维修整改工程项目承包单位。

3．一次性维修整改造价在50万元以上，达到招投标规定的，严格按规定实行招投标。

4．维修整改工程名称、工程地址、工程内容、工程量等信息在确定实施施工企业前需在区国土资源和房屋管理局网站公示，接受社会监督。

（三）申报、验收程序。

1．承租人房屋在使用过程中，发现房屋及设施设备出现功能性故障或损坏的，由承租人及时书面报告物业管理单位。

2．物业管理单位在收到申请5个工作日内，核实承租人提交的维修内容真实性和必要性，并根据核实情况及时向区住房保障中心提交书面申请。住房保障中心和相关部门审核后，由住房保障中心书面委托施工企业实施维修整改。对应由承租人承担维修责任的，由区住房保障中心或委托物业管理公司责成承租人限期完成维修工作。

3．因特殊情况需实施应急抢险维修的，物业管理单位及时报告区住房保障中心。区住房保障中心根据抢险工程量大小，组织相关单位会同物管公司、承租人代表进行现场踏勘核实，并出具《应急抢险维修工程现场确认书》，立即组织抢险施工。

4．对需要维修的工程，物业管理单位须填写“维修申报表”，并提供下列附件材料：

（1）维修方案及工程计划；

（2）费用预算及用款进度计划；

（3）属于应急抢险维修的要附上“应急抢险维修工程现场确认书”及维修材料、人工工资组成等附件。

5．维修工程完工后，维修承包单位需向区住房保障中心（或委托物管公司）书面提出验收申请。区住房保障中心（或委托物管公司）收到验收申请后5个工作日内邀请区财政局（10万元以上项目）、维修承包单位、物业管理公司、业主委员会（仅限出售的公共租赁住房）或住户代表进行检查验收，并填写《黔江区保障性住房维修工程验收确认书》，参加验收人员签字认可。验收合格工程需将下列材料在物业管理区域公示5日以上无异议后存档归案。

（1）施工单位编制的工程结算报告；

（2）维修费用清单、票据；

（3）维修费用分担明细表；

（4）维修前后对比照片；

（5）其他相关资料。

五、资金管理

（一）建立后期管理专项资金。由区财政局建立后期管理专项资金，设立专户管理，用于保障性住房的物业管理费补贴、维护、维修、整改、大修、设施设备更新、新增附属设备设施等后期管理工作。资金来源为保障性住房租金（包括非住房部分的租金收入）、公积金增值收益结余部分和财政预算资金，年度结余资金结转下年度使用。区财政负责保障性住房后期管理与维修资金的监管，定期开展资金使用情况检查，确保资金使用规范。

（二）租金和物业管理费管理。租金和物业管理费收费标准继续按照《重庆市黔江区人民政府办公室关于印发黔江区首批政府保障性住房配租方案的通知》（黔江府办发〔2010〕400号）文件规定执行。租金和物业管理费收取一律按建筑面积计算，入住家庭应足额缴纳，物业管理公司应足额收取，对符合减免政策规定的，须按程序报批。收费标准实行动态管理，根据社会经济发展状况适时调整。租金严格执行“收支两条线”制度，实行“先收后返”或“即收即返”。中心城区保障性住房租金由住房保障中心负责执收，及时缴存非税收入专户。乡镇保障性住房租金由镇乡人民政府负责执收，按季缴存非税收入专户，年终通过转移支付补助到镇乡人民政府。

（三）后期管理补助。

1．物业管理成本及补助办法。根据区物业管理市场价格水平、管理标准及小区的客观实际，综合核定我区保障性住房物业管理成本即物业管理费标准暂定0.6元／平方米。由于保障性住房物业管理费收取标准偏低，财政对物业管理企业按公租房享受对象和廉租房享受对象入住面积实行分类补助物业管理费。具体补助办法如下：

（1）公租房物业管理费补助。按照物业管理成本0.6元／㎡．月标准，在扣除应向住户收取每月每平方米0.45元（或0.38元）后，按享受对象入住建筑面积计算补助物业管理费，空置房按物管费标准的50％予以补助，其补助金额＝公租房入住建筑面积×（0.6－0.45或0.38）×12＋小区公租房空置建筑面积×0.6×0.5。

（2）廉租房物业管理费补助。按照物业管理成本0.6元／㎡．月标准，在扣除应向住户按每月每平方米0.32元后，按享受对象入住建筑面积计算补助物业管理费，空置房按物管费标准的50％予以补助，其补助金额＝廉租房入住建筑面积×（0.6－0.32）×12＋小区廉租房空置建筑面积×0.6×0.5。

（3）补助资金实行按季度拨付，年终根据综合考核情况据实测算补助额。对物业管理公司应向住户收取而未足额收取租金及相关费用的住房面积部分，财政不予补助物业管理费用。

2．其他补助办法。大宗维修或公共设施修建、大型设备更新等实行定额包干与“一事一议”相结合的办法补助。

（1）单项维修金额在1000元以上3万元以下的小型维修、新建、更新项目，实行年定额30万元包干补助，由区住房保障中心控制使用，财政监管。

（2）单项维修金额在3万元以上（含3万元）的大型维修、新建、更新项目，实行“一事一议”制度，由区住房保障中心、财政局及相关部门现场核实后提出意见，报区政府同意后组织实施。项目完工验收后按程序报批拨付资金。

（四）资金使用程序

1．租金使用程序。保障性住房租金收入按下列程序进行管理、使用，即住房保障中心委托物业公司（或乡镇人民政府）执收→缴存租金过渡户→汇缴财政非税专户→缴入金库→定期将租金转入住房保障资金支出专户。使用时由物业管理公司（或乡镇人民政府）书面向区住房保障中心申请→经住房保障中心审查后报用款计划→经区财政局审核后直接从专户拨付到物管企业或施工方。

2．其他保障性住房资金使用程序。主管部门会同区财政局就相关资金提取或分配用于保障性住房建设与管理拟定资金分配方案→经区政府审批后转入住房保障资金支出专户（具体使用时，其程序与租金使用程序相同）。

（五）已出售公租房归集的物业专项维修资金，由区住房资金管理中心负责归集后，划转区住房保障中心按照《黔江区物业专项维修资金管理实施细则》（试行）规定使用管理。

附表1：黔江区保障性住房维修申报审批表

附表2：黔江区保障性住房应急抢险维修工程现场确认书

附表3： 黔江区保障性住房维修工程验收确认书

附表4：黔江区保障性住房维修工程结算清单

附表1：

                       黔江区保障性住房维修申报审批表

注：1、本表一式叁份，施工单位、物管单位、住房保障中心各一份；2、本表须附“维修（更新或改造）项目费用预算书”和“维修（更新或改造）方案及工程计划”；3、属于应急抢险维修的需附“应急抢险工程现场确认书”和“应急抢修项目费用组成清单”。4、本表经相关部门签字盖章后作为工程结算依据。

附表2：

                      黔江区保障性住房应急抢险维修工程现场确认书

注：1、本确认书一式叁份，施工单位、物管单位、住房保障中心各一份，本表经相关部门签字盖章后作为工程结算依据。

表3：

                        黔江区保障性住房维修工程验收确认书

维修项目名称：             施工方名称：             编号：

注：1、本确认书一式叁份，施工单位、物管单位、住房保障中心各一份，本表经相关部门签字盖章后作为工程结算附件。2、如“验收内容”栏填写内容较多，可另加附页。

表4：

黔江区保障性住房维修工程结算清单编号：