黔江府发〔2013〕12号

重庆市黔江区人民政府

关于进一步做好全区物业管理工作的意见

各街道办事处，各镇乡人民政府，区政府各部门，有关单位：

    为进一步做好全区物业管理，规范物业服务行为，提升物业管理水平，切实改善城市居住环境，推动物业管理市场健康发展，根据《重庆市物业管理条例》、《重庆市人民政府办公厅关于转发重庆市业主大会和业主委员会活动规则（试行）的通知》（渝办发〔2012〕54号）等政策法规要求，结合我区实际，现就进一步做好全区物业管理工作提出如下意见：

    一、统一思想，高度重视物业管理工作

    物业管理是城市管理的重要组成部分，关系到人民群众的切身利益，对改善人居环境、提升城市形象、促进城市发展和维护社会和谐稳定具有重要意义。近年来，随着我区城镇化进程的不断加快，物业管理覆盖面不断扩大，物业管理行业发展初具规模，但是发展过程中，也出现了物业企业服务质量差、业主不配合、部门和街道镇乡的职责不明等诸多问题，影响了物业管理市场的健康发展。全区各级各相关部门务必统一思想，从加强执政能力、维护广大人民群众的根本利益出发，充分认识做好物业管理工作的重要性，把这项工作摆到更加突出的位置，健全工作机制，制定工作措施，落实工作责任，团结协作，齐抓共管，切实做好物业管理工作。

    二、明确职责，增强物业管理工作监管合力

    按照“条块结合、属地管理”的原则，建立区级相关部门、街道（镇乡）、村（社区）三级物业管理体系，健全区国土房管局牵头、相关职能部门密切配合、各街道办事处（镇乡人民政府）组织落实、社区居委会协助参与的工作方式，各负其责，齐抓共管，协调一致，有力有序推进物业管理工作。

    （一）区级相关部门职责

    区国土房管局负责全区物业管理活动的日常监督、培训和指导工作。具体负责物业服务企业资质、物业专项维修资金、物业承接查验、物业企业服务行为的监管；对业主大会活动进行政策指导，宣传和贯彻落实物业管理政策法规；对新建物业的物业用房区域划定和前期物业服务合同进行备案；依法查处建设单位和物业服务企业违反物业管理相关规定的物业行为。

    区规划局负责新建商住小区物业配套设施的规划审查和监督管理；依法查处物业管理区域内擅自改变房屋用途从事经营行为、占用地上（地下）空间违法修建建（构）筑物、破坏或者擅自改变房屋外观等违反规划管理的违法建设行为。

    区城乡建委负责对物业项目的建筑工程质量进行监督管理；依法查处物业管理区域内损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构的违法建设行为。

    区发改委负责物业企业前期物业服务收费标准的核定管理；指导、监督、检查物业管理企业的收费行为，对违反价格法律、法规和规定的行为予以依法查处。

    区工商分局负责物业服务企业注册登记和经营行为的监督管理；对房地产销售广告及物业管理区域内公用部位发布广告的监督管理。

    区公安局负责对物业服务企业保安人员的培训和备案管理，实行持证上岗；指导、监督物业服务企业对物业小区的治安协防和安全防范工作；依法处理物业管理区域内发生的交通事故；依法查处在小区内存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品的行为。

    区消防部门负责依法监督指导物业服务企业履行消防安全职责，查处物业小区内车辆堵塞消防通道、破坏公共消防设施等违法行为。

    区市政园林局负责对物业小区环卫工作进行监督检查；负责督促指导物业公司对物业外人行道口骑门摊、乱贴乱挂、“牛皮癣”、乱停乱放车辆等进行清理整治，对小区损坏园林绿化市政设施行为进行处罚。

    区环保局负责依法查处经营者在物业小内造成噪声、油烟污染的行为。

    区质监局负责对物业小区电梯等特种设备的使用、维修、保养、管理进行监督检查，确保电梯及其它特种设备运行安全，依法查处特种设备在安装、改造、维修和使用中的违法违规行为。

    区监察局、区财政局、区审计局负责监督物业专项维修资金的管理使用。

    （二）街道办事处、镇乡人民政府职责

    负责组织实施本辖区内的物业管理工作；指导业主大会成立及业主委员会的选举工作；监督业主大会和业主委员会依法履行职责；调解物业管理纠纷，协调物业管理与社区建设的关系；组织召集物业管理联席会议，协调解决物业管理有关问题；指导或组织召开首次业主大会；指导召开业主委员会；处理和纠正业主委员会违反程序或规定履职的行为。

    （三）居（村）民委员会职责

    协助各街道办事处（镇乡人民政府）做好物业管理相关工作。配合推进物业管理区域业主大会建设，监督业主大会和业主委员会依法履行职责；在各小区没有或者未能选举产生业主委员会，以及业主委员会不能正常开展工作期间代行业主委员会职责。

    （四）物业服务企业职责

    依照《物业服务合同》约定实施物业服务，严格执行物业服务行业规范、服务标准；建立健全物业管理区域内公共秩序维护制度和安全防范应急预案；自觉接受行政管理部门、辖区街道办事处（镇乡人民政府）和业主委员会及业主的监督和管理；协助行政主管部门行使管理职责，在委托范围内积极做好小区物业服务工作；积极完成主管部门交办的工作。

    （五）建设单位职责

    按规定配置物业服务用房；前期物业阶段拟定临时管理规约、选聘物业服务企业、拟定前期物业服务合同并报区国土房管局备案；向物业服务企业和各街道办事处（镇乡人民政府）移交物业档案。

    三、突出重点，规范物业管理关键环节

    （一）规范物业项目前期管理。区国土房管局要加强前期物业备案管理，严格执行前期物业项目公开招投标制度。加强对建设单位与物业服务企业开展物业承接查验活动的监督，确保移交建设及配套设施档案资料完整。开发建设单位未通过招投标方式选聘物业服务企业或未签订《前期物业服务合同》并备案的，不予办理商品房预售许可证。

    （二）强化物业服务企业管理。区国土房管局要严格物业管理企业资质审批，加强对物业服务企业的监督管理，将物业管理企业服务质量、信用程度作为资质评定、招投标选聘物业企业的重要依据；推行物业从业人员持证上岗制度；鼓励支持企业之间的优化组合，加强物业服务人员的培训，提高行业整体业务素质。

    （三）规范物业服务行业市场秩序。区规划、建设、国土房管等相关部门要加强新建物业项目规划方案审批、建设监管和物业管理工作，严格查处无资质承接物业业务、挪用物业专项维修资金、擅自改变物业管理用房用途、不按规定收费等侵害业主合法权益的行为。建立健全物业服务企业市场准入和退出机制，物业服务企业退出管理小区前，应在小区公告，并及时告知辖区各街道办事处（镇乡人民政府）和村（社区）居委会，避免出现管理空档，确保物业服务平稳过渡。

    （四）加强物业专项维修资金管理。区国土房管局和区住房资金管理中心要严格按照《黔江区物业专项维修资金管理实施细则（试行）》规定交存、使用、管理物业专项维修资金，加强对物业专项维修资金使用的指导和监管，加大物业专项维修资金监管系统建设，创新管理模式和监管机制，努力提高管理水平和服务质量。

    （五）推进业主大会建设。各街道办事处（镇乡人民政府）应按照社区管理和业主自治管理相结合的原则，按照《重庆市业主大会和业主委员会活动规则（试行）》推进各小区业主大会建设。加强业主委员会备案管理，指导、监督、支持业主委员会开展管理工作。业主委员会成立前或集体换届期间，由街道办事处（镇乡人民政府）指定村（社区）居委会代行业主委员会的职责，确保工作正常运转。

    （六）规范物业服务收费。区发改委要会同区国土房管局依照国家相关规定，按照“公正合理、质价相符”的原则确定物业服务等级和收费指导标准。各物业服务企业要认真落实物业服务收费及明码标价规定，自觉接受行政主管部门及业主的监督。业主大会、业主委员会要全面履行职责，既要监督物业服务企业，也要督促业主按时交纳物业服务费。

    （七）健全物业管理纠纷调处机制。按照《重庆市物业管理条例》第六条规定，实行物业管理联席会议制度，由街道办事处（镇乡人民政府）负责组织召集，由区国土房管局、村（社区）委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表等各方代表组成。同时，建立和完善区级相关部门、街道（镇乡）、村（社区）三级物业管理纠纷调解体系，区国土房管局、区法院、区司法局、区信访办等部门要共同建立区物业矛盾纠纷调解委员会，及时组织对复杂、重大的物业纠纷处理进行协调和指导；街道（镇乡）、村（社区）要成立相应的物业矛盾纠纷调处机构，及时调处辖区内因物业管理问题引发的矛盾纠纷，并通过调解矛盾纠纷，积极宣传物业管理相关法律法规，引导纠纷当事人依法依规解决物业纠纷，积极构建和谐稳定的社会环境。

    （八）分类推行物业管理模式。对新建商住小区全面推行物业管理，可采用公开招投标选聘物业服务企业的方式进行物业服务；行政事业单位、国有企业投资办公用房也要公开选聘物业服务企业；对老旧住宅区尽力完善综合配套设施建设，有条件的引进物业服务企业实施专业管理，未实行或没有条件推行物业服务的老旧住宅区，可以在各街道办事处（镇乡人民政府）、村（社区）居委会指导帮助下，开展以居民自我管理、自我服务为主要形式的业主自治管理模式。

    四、强化管理，建立物业管理长效机制

    （一）加强组织领导。成立区物业管理工作领导小组，由区政府分管区长任组长，区发改委、区国土房管局、城乡建委、规划局、公安局、环保局、市政园林局、工商局、质监局、民政局、消防支队、各街道办事处（镇乡人民政府）主要负责人为成员，负责全区物业管理工作的组织领导。领导小组下设办公室在区国土房管局，由区国土房管局局长兼任办公室主任，具体负责全区物业管理日常工作。

    （二）加强宣传引导。区级新闻媒体要充分发挥舆论导向作用，广泛宣传加强物业管理工作的重要意义，引导广大市民和社会各界了解政策，树立购买服务的消费观念，理解、支持、参与物业管理。各机关企事业单位要教育干部职工学习贯彻物业管理法律法规，并自觉遵守和执行物业管理法律法规。

    （三）加强政策扶持。区级有关部门对符合下岗失业人员再就业政策规定的物业服务企业，要及时落实有关优惠政策。相关部门要研究出台扶持物业服务行业发展的相关政策，鼓励和引导物业管理向市场化、专业化、规模化方向发展。

    （四）严格工作考核。区政府将建立物业管理工作目标考核制度，把各相关部门、各街道办事处（镇乡人民政府）物业管理工作纳入年度考核，对区级相关部门、各街道办事处（镇乡人民政府）的物业管理工作履职情况进行定期督促检查。

重庆市黔江区人民政府

2013年6月19日