黔江府办发〔2013〕77号

重庆市黔江区人民政府办公室

关于加强业主自治组织建设管理的通知

各街道办事处，各镇、乡人民政府，区政府各部门，有关单位：

    为切实维护业主合法权益，确保物业管理活动正常开展，有效减少物业管理矛盾纠纷，促进社会和谐稳定，根据《重庆市物业管理条例》、《重庆市业主大会和业主委员会活动规则（试行）》和区政府《关于进一步做好全区物业管理工作的意见》（黔江府发〔2013〕12号）精神，经区政府同意，现就进一步加强全区业主自治组织建设，规范业主大会和业主委员会活动等工作通知如下：

    一、高度重视，提高认识

    物业管理事关民生，事关稳定，事关物业小区的和谐安宁，党和政府高度重视。当前，业主大会和业主委员会等业主自治组织建设滞后，履职不规范是引发物业矛盾纠纷的重要原因。各街道办事处、镇乡人民政府、区政府各部门要以高度的政治责任感，充分认识加强业主大会和业主委员会等业主自治组织建设管理的重要性，积极推进业主自治组织建设，认真指导、监督业主大会和业主委员会依法履行职责，有效预防和减少物业矛盾纠纷，大力推动和谐社区和“美丽黔江”建设。

    二、落实工作机构，积极推进业主自治组织建设

    各街道办事处、镇乡人民政府要将业主大会建设及其业主委员会工作纳入社区管理工作，落实工作机构和人员，明确工作职责，加强政策法规宣传，组织推进物业管理区域业主大会等业主自治组织建设。各街道办事处、镇乡人民政府、社区村（居）民委员会对物业出售并交付使用的建筑面积达到该区域建筑物总面积的百分之五十以上的物业管理区域，要按照“应建尽建”的要求，指导、组织业主依法成立业主大会，选举产生业主委员会，并指导监督业主大会、业主委员会依法履行职责。对未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅区，由街道办事处、镇乡人民政府在征求住宅区业主意见并取得过半数业主书面同意后，指定物业所在地社区村（居）民委员会代行业主委员会职责。对成立了业主自治组织的物业小区，街道办事处、镇乡人民政府、社区村（居）民委员会要积极引导业主引进商业式物业服务或实行自治物业管理。

    三、充分发扬民主，严格业主委员会成员条件

    各街道办事处、镇乡人民政府、社区村（居）民委员会在指导业主委员会成立或换届过程中，要按照《重庆市物业管理条例》、《重庆市业主大会和业主委员会指导规则（试行）》等政策法规规定，严格业主委员会成员条件。成立业主委员会过程中应充分发扬民主，业主委员会成员应热心公益事业、责任心强、公正廉洁，具有社会公信力，一定协调组织能力，身体健康，具备必要的文化水平和工作时间，对业主委员会成员模范履行业主义务。对凡有不按期交纳物业管理服务费、物业专项维修资金，乱搭建，毁绿种菜，挪用、侵占公有财产等行为的业主，不得担任业主委员会成员。对不再适合担任业主委员会成员的，街道办事处、镇乡人民政府、社区村（居）民委员会要建议召开业主委员会会议决定中止其成员职务，并提请业主大会会议决定终止其成员职务。

    四、严格按照程序和条件，规范物业服务企业选聘工作

    各街道办事处、镇乡人民政府、区国土房管局、区房协等有关部门和单位要加强对业主大会选聘物业服务企业的指导工作，帮助业主选聘信用良好、业绩突出的优质物业服务企业进入物业项目。规范物业服务企业选聘程序和条件，禁止业主委员会未经业主大会通过擅自选聘物业服务企业的行为。大力倡导通过招投标的方式选聘物业服务企业，业主委员会应在接受物业服务企业报名投标前制定并向全体业主公示招投标选聘物业企业方案，召集并提请业主大会决定由业主代表和物业服务行业的专家组成评标委员会，对投标企业及物业管理方案进行评审并推荐不超过3名的中标候选人。

    五、建立健全物业小区财务管理制度，规范财务管理

    各街道办事处、镇乡人民政府、社区村（居）民委员会要督促、指导业主委员会建立健全物业小区财务管理制度，尤其要制定业主委员会的必要经费、来源及经费管理办法和物业小区公共收益的管理、使用和分配办法，报经业主大会决定，并在物业管理办公场所和物业区域公示栏公示。业主委员会经费开支管理办法要明确业主委员会必要经费的范围及额度，细化经费来源，开支情况定期向全体业主公示并接受业主监督。物业小区公共收益管理办法要明确公共收益的产生范围及项目，收益管理模式和分配原则、使用范围、列支程序，收支情况定期向业主公示。各街道办事处、镇乡人民政府、社区村（居）民委员会要督促业主委员会严格遵守物业小区财务管理制度，切实维护全体业主的合法权益，避免引发物业矛盾纠纷。

    六、积极作为，加强业主自治组织日常工作指导及监管

    业主委员会成立工作关系民生，各街道办事处、镇乡人民政府要按照“属地化管理”原则，成立业主委员会工作领导小组，安排专人负责，切实抓好本辖区内住宅小区业主委员会成立、换届等工作。业主大会召开会议时，街道办事处、镇乡人民政府和社区村（居）民委员会应当到场指导。业主委员会应当自产生之日起三十日内向所在街道办事处、镇乡人民政府备案，已备案的业主委员会的成员、业主大会议事规则和管理规约等发生变更的应及时办理变更备案手续。业主委员会会议必须有三分之二以上委员出席，作出的决定必须经过半数以上委员同意并书面签署意见，且在物业区域内公告，未书面签署意见并公告的决定无效。业主委员会任期届满两个月前，应当组织召开业主大会会议，选举新一届业主委员会，逾期未换届的，街道办事处、镇乡人民政府和社区村（居）民委员会应当督促业主委员会履行职责。原业主委员会应当在新一届业主委员会产生之日起十日内将其保管的物业档案、印章及其他属于业主大会、业主委员会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。街道办事处、镇乡人民政府和社区村（居）民委员会要指导、监督业主委员会建立印章管理制度，不得超范围用章，可由社区村（居）民委员会进行监章。街道办事处、镇乡人民政府和社区村（居）民委员会对业主大会作出违反法律、法规及相关政策的决定应责令限期改正或者予以撤销，并通告全体业主。

    七、加强培训指导，创新业主自治组织建设管理方式

    各街道办事处、镇乡人民政府要创新业主自治组织建设管理方式，充分发挥业主大会、业主委员会在物业服务中的积极作用，不断提高业主自治管理水平。要加强对业主委员会的培训、指导力度，积极探索建立业主委员会持证上岗制度，逐步实现持证上岗。逐步建立业主委员会信用档案体系，包括业主委员会信用档案和业主委员会主任信用档案。探索建立业主委员会考核机制。

重庆市黔江区人民政府办公室

2013年8月2日